Gestione delle informazioni per la pianificazione della manutenzione

La  gestione delle informazioni per la pianificazione della manutenzione è un tema articolato che merita particolare attenzione in quanto non ancora compiutamente sviluppato, difatti non vi sono ad oggi procedure consolidate ed unificate che permettano di acquisire e trattare sistematicamente le informazioni nei molteplici scenari possibili che contemplano l'attività manutentiva. La norma UNI 11257: 2007 "Criteri per la stesura del piano e del programma di manutenzione dei beni edilizi" ha, in questo senso, dato il suo contributo includendo  tra le condizioni necessarie alla stesura di piani di manutenzione un'attenta attività istruttoria. Questa attività preliminare è finalizzata alla definizione di obiettivi strategici e politiche della committenza ed all'individuazione della consistenza e delle caratteristiche dell'immobile, nonché dei livelli di prestazione dei suoi componenti. La norma ne descrive le attività principali nei tre possibili contesti, riconducibili agli stadi di realizzazione di un intervento edilizio, in cui la manutenzione si inserisce, ovvero: edificio in fase di progettazione esecutiva, edificio di nuova edificazione ed edificio esistente.

L'attività istruttoria preliminare per edificio in fase di progettazione coincide con:

• la raccolta e l'organizzazione delle informazioni progettuali dell'organismo edilizio e la definizione degli standard di qualità da mantenere nel tempo;
• la previsione del decadimento nel tempo delle prestazioni dell'organismo edilizio e la definizione tecnica ed operativa degli interventi correttivi volti al riconoscimento, alla prevenzione ed alla eliminazione delle cause del decadimento stesso.

Per edificio di nuova costruzione l'attività istruttoria preliminare, oltre a ricomprendere le attività sopracitate per il caso di edificio in fase di progettazione, annovera le seguenti attività di acquisizione della conoscenza dell'assetto e dello stato fisico e funzionale dell'organismo edilizio:

• verifica della rispondenza del costruito rispetto alla documentazione di progetto acquisita;
• reperimento dei documenti di collaudo e certificazioni;
• verifica dell'assenza di difetti di funzionamento e guasti dovuti ad errori in fase di progetto o di costruzione.

Infine nel caso di edificio esistente, la fase istruttoria comprende l'attività di raccolta dei documenti relativi alla fase di progettazione, di costruzione e di gestione dell'organismo edilizio, come per il caso precedente, ed inoltre:

• la selezione critica, l'analisi e l'organizzazione dei documenti acquisiti al fine di individuare informazioni e documentazioni mancanti, quindi da reperire;
• l'acquisizione delle conoscenze riguardo obiettivi strategici/politiche della committenza e risorse finanziarie disponibili;
• il rilievo dell'assetto e dello stato fisico e funzionale dei beni;
• lo svolgimento di indagini finalizzate alla definizione dello stato degli elementi tecnici ed il grado di scostamento tra i livelli erogati di prestazione/funzionamento e quelli richiesti.

In tabella 1 è riportato un riassunto dei set informativi relativi ai tre contesti. I set elencati rappresentano il massimo livello di conoscenza, tuttavia data la rilevante mole di informazioni da reperire e la gravosità del processo di acquisizione delle stesse, è opportuno agire secondo una logica di gradualità, individuando una graduatoria delle priorità di acquisizione sulla base di caratteristiche, finalità e criticità delle informazioni e dei componenti a cui esse si riferiscono. In questo modo sarà possibile comprendere quali siano le informazioni di base indispensabili per la pianificazione della manutenzione (come quelle riguardanti aspetti connessi alla salute, alla sicurezza e alla legislazione vigente) e stabilire le tempistiche di reperimento delle informazioni che invece possono essere acquisite gradualmente nel tempo. Inoltre è fondamentale calibrare il livello di approfondimento delle informazioni da reperire relativamente agli obiettivi e alle risorse disponibili, in modo da acquisire informazioni utili, non ridondanti, in quantità e qualità opportunamente definite per evitare dispendi di risorse e non compromettere la chiarezza del piano.

Per poter costruire un'opportuna base di conoscenza, fondamentale per pianificare l'attività manutentiva, è necessario seguire un articolato processo di acquisizione di informazioni e dati, specifico per ognuno dei tre contesti delineati, costituito da una pluralità di attività tra loro relazionate.

Per edifici in fase di progettazione e di nuova costruzione il processo consiste in attività informative finalizzate alla conoscenza degli obiettivi, delle politiche e delle risorse finanziarie di cui dispone la committenza ed in attività di rilievo e ricerca documentale, ovvero attività di raccolta, consultazione, codifica e catalogazione della documentazione disponibile, sia in formato cartaceo che informatico, relativa all'immobile. Nel caso di edificio in fase progettuale, la documentazione disponibile sarà costituita dai documenti di capitolato e di progetto, nel caso di edificio di nuova costruzione saranno necessari anche i documenti relativi agli esiti dell'esecuzione del piano di controllo (qualora non fosse possibile per vari motivi reperire questi ultimi, il secondo caso collasserebbe nel terzo).

Nel caso di edificio esistente il processo di acquisizione della conoscenza consta inoltre delle seguenti attività informative ed analitiche:

• verifiche di adeguatezza delle informazioni disponibili ed individuazione delle informazioni o documenti da reperire per avviare il rilievo documentale;
• rilievo e mappatura di eventuali anomalie e degradi;
• indagini diagnostiche finalizzate alla valutazione dello stato dell'immobile rispetto agli standard assunti, alla definizione dell'entità degli scostamenti eventualmente rilevati, all'individuazione e localizzazione di eventuali guasti ed all'interpretazione delle relative cause;
• attività di verifica, attraverso sopralluoghi, del livello di rispondenza del bene edilizio e delle sue parti alle prescrizioni della legislazione vigente.

In tabella 2 è riportato uno schema relativo alle fonti documentali da consultare, qualora disponibili,  nell'attività di rilievo per i tre casi.

A seguito della fase istruttoria iniziale, viene redatto il piano di manutenzione, costituito da un insieme di documenti che sistematicamente riportano, per ogni elemento tecnico e lungo l'arco temporale assunto come riferimento:

• assetto e stato fisico e funzionale dell'immobile;
• interventi ispettivi ed operativi, specificati per tipologie di intervento, previsti per il mantenimento nel tempo del livello prestazionale e funzionale degli elementi tecnici;
• le descrizioni sintetiche delle modalità di esecuzione degli interventi;
• le frequenze degli interventi;
• le risorse in termini di operatori (ore/uomo), materiali e strumenti necessari.

In tabella 3 è riportato il prospetto della scheda manutentiva e le principali informazioni utili alla composizione delle relative voci.

Nazly Atta, 

Ingegnere Edile,

Tirocinante presso Politecnico di Milano