Il BIM e il Facility Management

Il Facility Management come "ombrello"

La recente definizione dell'IFMA (www. ifma.org/about/what-is-facility-management) elenca non senza orgoglio tutte le competenze chiave che dovrebbero essere di competenza dei facility manager 2.0: comunicazione, gestione delle emergenze e garanzia della continuità di business, sostenibilità e attenzione all'ambiente, gestione degli aspetti di finanza e di business planning, leadership e gestione del fattore umano, elaborazioni di strategia, operatività, project management, controllo di qualità, gestione del real estate, scouting delle nuove tecnologie. È pertanto chiaro come il FM sia un termine ormai molto vasto, quasi onnicomprensivo, un ombrello che pone sotto di sé un amplissimo spettro di risorse e servizi per ottimizzare la gestione del built environment.

Le attuali sfide del Facility Management

La necessità di migliorare e standardizzare le informazioni a disposizione non solo per la gestione giornaliera delle attività manutentive quanto piuttosto la capacità di fornire al top management gli input necessari alla gestione operativa e alla pianificazione di immobili ed impianti sono le principali sfide per un facility manager 2.0.

Per affrontarle e gestirle oggi vengono usati i sistemi CAFM. L'input ai sistemi CAFM proviene da professionisti e utenti più disparati, solitamente al termine dei progetti di costruzione/ristrutturazione. È un lavoro noioso, spesso svolto in modo poco accurato, demotivante per chi deve farlo.

Sulla base di questi dati (quando esistono) il facility manager è confrontato da impianti costosi da gestire e manuntenere, consumi di energia ed acqua molto rilevanti, processi costruttivi e di ristrutturazione che bruciano ingenti risorse. I facility managers non riescono ad essere efficaci nel controllo dei costi, le informazioni in tempo reale sono rare, i cambiamenti in corso d'opera si sprecano, i progetti e i disegni sono inaccurati, la qualità costruttiva è bassa e la gestione dei beni immobiliari genera spesso dispute e/o duplicazioni di dati ed informazioni rilevanti.

L'inadeguatezza dei sistemi CAFM

Gli attuali sistemi CAFM non riescono ad essere allineati alle considerazioni strategiche e di pianificazione proprie della gestione delle facilities in quanto restano focalizzati solo su aspetti quotidiani dell'operatività. I sistemi CAFM sono poco rispondenti alle esigenze dei processi decisionali del top management. Inoltre, i sistemi CAFM difficilmente riescono a monitorare le performance degli edifici e (anche) dei beni infrastrutturali: costa molto ottenere le informazioni che, tra l'altro, sono difficili da verificare e tenere aggiornate. Infine i sistemi CAFM hanno limitazioni nella capacità di gestire grafici e applicazioni data centriche. Sono focalizzati principalmente sulla gestione degli spazi e tralasciano le altre funzioni.

Il facility manager 2.0 deve allora superare queste limitazioni e, utilizzando le risorse a sua disposizione, deve poter convincere anche il suo top-management che risparmi di costo, efficienze e quindi valore possono essere generati investendo nelle tecnologie a partire da un ridisegno dei sistemi CAFM.

Tale ridisegno è ora possibile con l'adozione della metodologia BIM e l'integrazione fra i moduli BIM rilevanti.

Il BIM

Il Building Information Modeling (BIM) è una metodologia di "governo" dell'intero processo produttivo e si sta affermando nei Paesi più sofisticati a cominciare dalla Gran Bretagna che lo introduce nelle norme di qualificazione dei contraenti con la pubblica amministrazione. È la prima tecnologia veramente globale: un «game changer» per la filiera delle costruzioni: è una piattaforma collaborativa di lavoro, resa possibile dalle tecnologie digitali che permettono metodi più efficienti di progettazione, creazione e mantenimento del patrimonio immobiliare.

Il BIM integra l'ICT alla filiera intera e costituisce il modello integrato delle informazioni. È reso possibile dall'integrazione dei dati prodotti dai differenti moduli software che alla fine incorporano tutti i dati relativi ai servizi, alla manutenzione e ai costi. Queste informazioni sono collegate agli oggetti del bene immobiliare, e a tutte le relazioni tra di loro, ponendoli -finalmente- in una base dati condivisa.

La figura 1 riassume i quattro elementi costituenti il BIM e identifica i principali benefici operativi ad esso connesse.

L'adozione del BIM nei progetti di costruzione/ristrutturazione immobiliare impatta sull'efficacia operativa lungo tutto il ciclo di vita del bene, fornisce per la prima volta la base dati di tutte le informazioni rilevanti del bene immobiliare (sia esso edificio che opera infrastrutturale) e quindi fornisce al top management la risorsa che mancava per decisioni strategiche finalmente esulanti dall'operatività del day-to-day.

Il modulo BIM impiantistico (Mechanical Electrical and Plumbing - MEP)

I vari impianti tecnici al servizio dell'edificio possono essere oggetto di progettazione BIM tridimensionale. Essi vengono gestiti a seconda dei casi e dell'opera da realizzare: impianti di canalizzazione idraulica, acque grigie e nere, opere di canalizzazione per impianti di ventilazione forzata e riscaldamento, opere di canalizzazione elettrica, impianti sanitari, opere di protezione contro gli eventi atmosferici (scarico acque piovane), impianti antiincendio, antifumo, antiintrusione, opere per sicurezza in genere, talvolta anche solo legate alle fasi provvisorie della cantierizzazione.

La Filiera integrata e il COBie

«Ormai si sprecano le ragioni che spingono a definire un modello di dati condiviso tra tutti gli attori, per semplificare e garantire un efficiente passaggio di informazioni fra chi costruisce e chi gestisce il bene immobiliare» (cit. Stefano Della Torre, Direttore del Dipartimento ABC, Politecnico di Milano), questo anche per ridurre le criticità e garantire il rispetto delle normative.

Il BIM garantisce la creazione e il passaggio di un'unica base dati condivisa lungo tutto il processo di progettazione, costruzione e gestione del bene immobiliare (figura 2)

I dati relativi al BIM sono estratti in un unico formato, che risulta essere lo standard per il passaggio attraverso i vari stadi del processo integrato. Il Construction Operations Building information exchange (COBie) è lo standard per condividere dati non grafici relativi al bene immobiliare e alle sue facilities.

Utilizzare il COBie garantisce al proprietario, al committente e/o all'investitore che le informazioni ricevute dal facility manager sono complete ed utilizzabili immediatamente e -poi- lungo tutta la vita economica del bene immobiliare.

La generazione dei dati rilevanti, e quindi il passaggio, avviene per fasi: durante la progettazione, la costruzione e arriva in modo cumulativo quando si passano a chi poi deve gestire il bene (handover).

Il BIM integra i dati dei progettisti, li raggruppa in categorie facilmente personalizzabili e permette la strutturazione secondo le esigenze di operatività e gestione. Inoltre i dati possono essere visionati e corretti / integrati in ogni fase in semplici fogli di lavoro (anche Excel).

Il CAFM basato sul BIM

Un Sistema CAFM integrato al BIM riceve dati standardizzati e pronti ad essere utilizzati dai gestori dei beni immobiliari.

I dati possono essere trasferiti in modo automatico grazie alla realizzazione di interfacce ad-hoc o a seguito di input manuali. Molti sistemi CAFM si sono trasformati e sono diventati web-based, con accesso anche mobile via codici a barre o semplici maschere utilizzabili in modalità mobile.

I vantaggi, raggruppati in tre macro-categorie, sono evidenti:

• Pianificazione: processo decisionale basato su dati aggiornati; migliore pianificazione e budgeting per progetti di costruzione e ristrutturazione; efficientamento dell'allocazione delle risorse; migliore pianificazione delle attività.

• Gestione dei dati: database digitale del bene immobiliare (BIM asset); accesso ad una base dati centralizzata; facilità di audit dei dati.

• Operatività: possibilità di reportistica completa; miglioramento della sostenibilità; management attivo del portafoglio degli impianti; integrazione con i GIS; immediata gestione delle situazioni di emergenza.

Conclusioni

Il Facility Management e il Building Information Modelling sono i principali candidati alla modernizzazione del built environment e delle modalità di gestione effettiva degli impianti di un bene immobiliare.

Oggigiorno, le attività di manutenzione giornaliera dei facility manager si basano su informazioni derivate dai cosiddetti sistemi CAFM, che utilizzano metodi convenzionali quali dati tabulati e disegni/mappe in due dimensioni.

L'adozione del BIM e la sua capacità di modellare database di oggetti in 3D rivoluziona molti dei processi di manutenzione

Mario Caputi,

Responsabile scientifico dell'Osservatorio ICT nel Real Estate

Luca Ferrari,

Direttore Generale di Harpaceas