L'evoluzione tecnologica che sta interessando il settore delle costruzioni lungo tutta la sua filiera rappresenta un elemento di fondamentale importanza per il miglioramento dell'efficienza e della qualità dei manufatti realizzati, cosi come per il mantenimento e la valorizzazione del patrimonio esistente.
Tra queste tecnologie, il Building Information Modeling è quella che sicuramente sta suscitando maggior interesse negli ultimi anni: l'acronimo BIM indica una metodologia di sviluppo del processo edilizio basata sulla creazione di una piattaforma informativa centralizzata di conoscenza del manufatto edilizio, condivisa tra i diversi attori durante l'intero ciclo di vita, dalla programmazione alla gestione.
Anche il mercato internazionale sta dando indicazioni importanti in merito: ne sono esempio i casi in cui l'adozione di questa tecnologia/metodologia diventa una vera e propria barriera di accesso alle gare di appalto. In UK, ad esempio, a partire dal 2016, per partecipare e presentare progetti di lavori pubblici con importo maggiore di 20M di sterline, sarà obbligatorio utilizzare l'approccio BIM con annessi strumenti (ed in particolare l'approccio a quello che viene definito "BIM Level 2").
Questa scelta strategica, prevista all'interno del documento "Industrial Strategy: Construction 2015", stima che l'introduzione della metodologia BIM possa portare ad una riduzione del 33% sia dell'iniziale costo di costruzione sia del costo totale dell'asset nell'intero ciclo di vita (HM Government, "Industrial Strategy: government and industry in partnership. Construction 2025", Luglio 2013).
E' bene quindi considerare come questo approccio possa garantire risparmi considerevoli non solo nelle prime fasi del ciclo di vita, ma anzi possa risultare una leva fondamentale soprattutto per ridurre i costi di conduzione che rappresentano, in un arco temporale di vita utile dell'immobile di 30 35 anni, il 70-75% del costo totale.
Il BIM rappresenta quindi la base di partenza per evolvere i processi di gestione dell'edificio e le attività di Facility Management ma, a tal fine, risulta di fondamentale importanza la possibilità di integrazione con le più moderne tecnologie del settore del Real Estate (IWMS, BMS, IoT, etc.) per poter automatizzare i processi, migliorare le performance dell'immobile e monitorarle nel tempo; in questa direzione rimane tuttavia imprescindibile la necessità di sviluppare un workflow informativo standardizzato e comune (come ad esempio lo standard di definizione dei dati IFC "Industry Foundation Classes") che garantisca una effettiva interoperabilità tra i diversi strumenti.
Per ottenere i massimi benefici, questa integrazione non va considerata solo in fase operativa e di utilizzo dell'immobile, ma deve essere prevista sin dalle prime fasi della progettazione.
Ciò vuol dire poter effettuare accurate analisi e previsioni sui costi di gestione e mantenimento delle parti impiantistiche ed edili già in fase di progettazione, integrando l'anagrafica tecnica derivante dal modello BIM di progetto con prezziari standard per tipologie di componenti, confrontando i costi derivanti dai diversi modelli di gestione (manutenzione programmata, a guasto, ?) oppure analisi sulla composizione dell'edificio in funzione dei servizi e delle attività che si svilupperanno al suo interno, per verificare il rispetto degli standard qualitativi e di efficienza richiesti.
Il modello di dati cosi definito, aggiornato e sviluppato durante la fase di costruzione con le specifiche tecniche dei componenti, potrà rappresentare la base per l'impostazione dei capitolati di acquisto e gestione dei servizi, grazie ad un'accurata definizione delle consistenze, delle caratteristiche e delle prestazioni attese per le diverse parti che compongono il sistema- edificio, garantendo una crescita costante del dettaglio del modello informativo.
La naturale conseguenza di questo approccio è rappresentata dall'utilizzo di questa base dati as-built come punto di partenza per la gestione operativa che, insieme ad una visualizzazione
virtuale del costruito, garantisce la possibilità di una pianificazione molto più puntuale e accurata e, allo stesso tempo, la scelta delle soluzioni di intervento migliori prima di operare on site. Anticipare il processo decisionale, anche nelle attività di manutenzione, permetterebbe di ridurre sensibilmente i tempi di intervento, a fronte di una migliore conoscenza dello stato di fatto dell'immobile, e quindi delle eventuali problematiche riscontrabili durante l'intervento.
Continua a leggere l'articolo di Giuseppe Capicotto General Manager eFM, e Marco Bisin BIM Manager eFM sul numero di Dicembre 2015 di Manutenzione T&M
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