La gestione dei patrimoni immobiliari si evolve, come è naturale, nel tempo, includendo attività relativamente recenti, come l’efficientamento energetico, contestualmente all’ammodernamento di prassi e procedure consolidate.
È questo il caso del D. Lgs. n. 102 del 2014, modificato dal D. Lgs. 141 del 2016, che obbliga la contabilizzazione dei consumi energetici degli utenti, modificando i criteri “storici” con i quali si sono suddivisi i relativi costi nel passato.
Per le nuove realizzazioni, una progettazione oculata degli impianti permette di ottemperare agevolmente alla nuova normativa; diverso il caso degli edifici esistenti, per i quali occorre valutare la fattibilità tecnica ed economica dell’intervento, che in caso positivo genera la modifica degli impianti, raramente agevole.
Si è quindi creata la necessità di individuare il migliore approccio tecnico ed interpretativo, al fine di adempiere alla normativa europea e nazionale.
La Direttiva 2012/27/UE del 25/10/2012 stabilisce un quadro comune di misure per la promozione dell’efficienza energetica nell’Unione Europea, al fine di garantire il conseguimento dell’obiettivo 20-20-20 entro l’anno 2020: ridurre del 20% le emissioni di gas serra ed il fabbisogno di energia primaria, soddisfacendo il 20% dei consumi energetici con fonti rinnovabili.
Per gli edifici esistenti la Direttiva si esprime nell’art. 9, dove stabilisce che tutti gli impianti termici a servizio di più unità immobiliari, dovranno essere dotati di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore. Al fine di chiarire le implicazioni normative e le scadenze temporali per la realizzazione degli interventi, ricordiamo un quadro normativo delle leggi nazionale e regionali attualmente in vigore, in continua evoluzione.
Il decreto legislativo n. 102 del 04/07/2014, attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE ed abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE.
L’applicabilità della norma agli edifici ad uso ufficio, la troviamo all’art.2 comma p), dove si definisce l’edificio polifunzionale come edificio destinato a scopi diversi e occupato da almeno due soggetti che devono ripartire tra loro la fattura dell’energia acquistata.
Al fine di favorire il contenimento energetico, attraverso la contabilizzazione dei consumi individuali e la conseguente suddivisione delle spese in base all’uso effettivo di ciascun centro di costo, l’art. 9 fornisce alcune definizioni chiarificatrici.
Alla lettera b) si segnala che negli immobili e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata, o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria l’installazione entro il 31/12/2016, da parte delle imprese di fornitura del servizio, di contatori individuali per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. L’efficienza in termini di costi può essere valutata con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459. Eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione devono essere riportati in una apposita relazione tecnica di progettista o tecnico abilitato. In taluni casi si prendono in considerazione metodi alternativi per la misurazione del consumo di calore.
La lettera c) definisce alcuni casi in cui l’uso di contatori individuali non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi. Per la misura del riscaldamento si ricorre all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali, misurando il consumo di calore in corrispondenza a ciascuna unità radiante posta all’interno delle unità immobiliari degli immobili, secondo quanto previsto dalla norma UNI EN 834, con esclusione di quelli situati negli spazi comuni degli edifici.
Nella lettera d) si individua il caso in cui gli edifici sono alimentati dal teleriscaldamento o teleraffreddamento, o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento degli spazi e delle aree comuni, oltre all’uso di acqua calda per il fabbisogno personale, se prodotta in modo centralizzato. Il costo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile ed alla manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti.
Si rammenta che è fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi di misurazione, di procedere alla suddivisione dei costi in base ai soli millesimi di proprietà.
E’ stato pubblicato, nella Gazzetta Ufficiale n. 172 del 25/07/2016, il D. Lgs. N. 141 del 18/07/2016, che tratta le "Disposizioni integrative al decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, di attuazione della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE".
Brevemente, sono stati emanati i seguenti aggiornamenti.
- Negli edifici polifunzionali, che utilizzano una rete centralizzata, che alimentano una pluralità di edifici, è obbligatorio entro il 31/12/2016 installare sotto-contatori, per misurare il consumo di ciascun utente.
- Nel caso l'installazione di sotto-contatori non fosse possibile, per costi o tecnicismi, è possibile ricorrere all'installazione di termoregolazione e contabilizzazione del calore singoli, al fine di quantificare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun corpo riscaldante.
Il decreto milleproroghe 2017 ha rinviato al 30/06/2017 la data ultima per adempiere a quanto prescritto dai D.lgs 102/14 e 141/16.
Per quanto sopra esposto, gli edifici ad uso uffici locati a differenti utenti, serviti da un impianto di climatizzazione centralizzato, sono soggetti agli adempimenti di tale legislazione, con le eccezioni di Legge.
Il primo passo quindi consiste nel redigere un progetto, che dovrà verificare la fattibilità tecnica ed economica dell’installazione dell’impianto di contabilizzazione,
consistente nei seguenti elaborati:
- Relazione di progetto, per la fotografia degli impianti di climatizzazione e successiva valutazione della fattibilità tecnica dell’installazione di un impianto di contabilizzazione energetica;
- Definizione dei consumi energetici teorici, di ogni singolo utente, sulla base degli indici di prestazione energetica definiti negli APE, relativamente alle dimensioni dello spazio occupato;
- Nuove tabelle millesimali energetiche, che dovranno obbligatoriamente sostituire quelle esistenti;
- Schemi di collegamento e specifiche di installazione, delle varie componentistiche;
- Valutazione di fattibilità economica, con relativo Business Plan.
L’esito di tale valutazione, nel patrimonio edilizio esistente, porterà ad individuare diverse soluzioni di contabilizzazione, o mix di queste: dei singoli corpi scaldanti, agli stacchi di piano o semi-piano, su ogni circuito, modifiche ad un sistema BMS esistente, ecc.
In conformità con quanto richiesto dalle normative vigenti ed in particolare dalla norma UNI 10200:15, sono state individuate le principali procedure, le attività operative e i mezzi di calcolo per la ripartizione della spesa totale della climatizzazione degli edifici. Si tratta di fogli di calcolo che definiscono la ripartizione della spesa totale per la climatizzazione, integrati da un manuale che definisce il percorso metodologico da utilizzare per il calcolo della suddivisione della spesa totale, anche in presenza di spazi non utilizzati, coadiuvata da un’architettura software custom per singolo immobile.
Merita un cenno il supporto degli strumenti informatici, le cui attività possono agevolmente ricoprire i seguenti ruoli:
- Ripartizione della spesa totale per climatizzazione tra i vari utenti;
- Calcolo del consumo complessivo di energia termica ed elettrica degli impianti comuni;
- Calcolo del consumo per utente di energia termica ed elettrica delle apparecchiature dedicate alla climatizzazione dei singoli utenti;
- Determinazione della ripartizione della spesa attraverso l’utilizzo della nuova tabella millesimale, calcolata ai sensi della norma UNI TS 11300 ;
- Determinazione dei costi totali, quindi costo dei singoli vettori energetici, costi di conduzione e manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato, costi del servizio di ripartizione spesa climatizzazione.
Giova ricordare l’utilità delle caratteristiche della componentistica dell’impianto di contabilizzazione da installare nell’immobile, al fine di mantenere una memoria interna, in grado di memorizzare i dati anche in caso di guasto del sistema di trasmissione.
Lo strumento informatico si configura come vero centro di controllo in grado di mostrare, attraverso quadri sinottici chiari e liberamente configurabili, tutti i valori sia in tempo reale sia storico. In tal modo i dati rilevati possono essere aggregati liberamente in funzione dello stato di occupazione, calcolando le letture dei vari strumenti per costituire valori cumulati idonei a rappresentare i consumi di ciascuna utenza.
Quanto sopra ha la necessità di formalizzarsi in un sistema di reportistica integrato nel software, per consentire all’occorrenza o con cadenza stabilita l’invio, ai dipartimenti amministrativi, del prospetto dei consumi, in formati editabili per le specifiche necessità contabili.
L’impianto di contabilizzazione, nel suo complesso, deve essere sviluppato seguendo linee guida che includano la possibilità di scambio di informazione tra componenti di produttori differenti, per allungare quanto possibile il ciclo di vita, omogeneizzando i dati raccolti per facilitarne la lettura e conseguentemente il trattamento dei dati gestionali.
Con tale supporto intelligente, si possono ottimizzare i consumi, sopperendo alle attività di routine con un controllo costante ed in tempo reale dei parametri di qualità di funzionamento a regime, evitando valori di esercizio oltre le soglie consentite dalla Legge.
Infine, da valutare sui casi in esame, la possibilità di agevolazioni e incentivi fiscali, oltre la possibilità di ottenere certificati bianchi.
Mauro Farina, Technical Department Coordinator, Cushman & Wakefield Asset Services
