La manutenzione d’avanguardia nel Real Estate

Manutenzione T&M ha fatto visita ad Adigeo, centro commerciale situato alle porte di Verona, per conoscere più da vicino come si gestisce l’attività di manutenzione all’interno di uno dei Building più all’avanguardia del settore. Davide Rainone ha risposto alle domande della redazione, e spiegato come la collaborazione con A-SAFE ha permesso di ottenere grandi vantaggi in termini di risparmio di costi e miglioramento della qualità del servizio.

Ing. Rainone, ci può presentare brevemente ECE Projektmanagement e raccontarci i suoi settori di attività?

ECE è stata fondata nel 1965 dal Prof. Werner Otto (1909-2011) ed è tutt’ora un’azienda di proprietà della famiglia Otto. Dal 2000 Alexander Otto, figlio del fondatore dell’azienda, ne è a capo. La sua sede principale è ad Amburgo e nei suoi quasi sessant’anni di attività ha sviluppato, costruito e gestito grandi proprietà commerciali, fino a diventare oggi uno dei principali operatori di centri commerciali europei. Per decenni, ECE ha infatti realizzato sedi di grandi gruppi, edifici per uffici, edifici industriali, centri logistici, hotel e altri tipi di edifici altamente complessi. A livello geografico, oltre al territorio tedesco, ECE si è diffusa poi anche su mercati paralleli di lingua tedesca (Austria) e paesi confinanti (Polonia, Repubblica Ceca, Ungheria, Rep. Slovacca ecc.). Successivamente è arrivata anche in Italia (nei primi anni dieci del Duemila), come acquirente e gestore di due centri commerciali, uno in Abruzzo (Megalò) e uno a Pompei (La Cartiera), acquistando però in questi casi prodotti finiti. ECE è entrata nel Retail italiano prima come proprietario e successivamente come gestore, impostando quindi una propria direzione all’interno di questi due centri commerciali

Come si arriva invece alla scelta del Centro Commerciale Adigeo di Verona nel quale ci troviamo?

n questo caso il discorso è leggermente diverso. Si tratta infatti del primo progetto ex novo di ECE in Italia, realizzato in collaborazione con il General Contractor CDS Holding di Brescia. L’azienda è intervenuta perciò su un progetto preesistente, ma con un prodotto non ancora ultimato. Affidarsi a un General Contractor esterno è stata una scelta dovuta al fatto che il know-how di sviluppo in Italia da parte di ECE era ancora in fase embrionale. Da qui ECE è poi intervenuta cambiando alcuni aspetti progettuali, alcuni anche sostanziali, a partire dalla realizzazione di un team interno in brevissimo tempo, cominciato quasi un anno prima dell’apertura. La fase operativa di cantiere è iniziata infatti tra il 2014 e il 2015. Adigeo fa parte di un progetto di riqualificazione che riguarda tutta l’area circostante: il plot ha una superficie è di circa 80/90 mila metri quadrati. L’area di Adigeo è di circa la metà, c’è quindi un 50% del plot che ora è libero, e che in precedenza era adibito al cantiere, al movimento terra/macchine ecc. Il progetto originario ha circa una decina d’anni. La congiuntura economica ne ha poi rallentato lo sviluppo, ma è stato comunque portato a termine l’obiettivo di costruire un centro commerciale sulla direttrice principale di Verona (siamo alle porte dell’autostrada Verona Sud), che poi porta verso il centro della città, all’interno di un più ampio progetto di riqualificazione del tessuto industriale. Oggi il centro commerciale Adigeo conta circa 130 punti vendita.

Come siete intervenuti a livello operativo e come siete strutturati come team di manutenzione nel sito di Verona?

A livello di team interno siamo intervenuti decisamente prima dell’apertura per consentire l’avvio di tutte le attività del centro commerciale sin dal primo giorno e fino all’apertura ufficiale, avvenuta poi il 30 marzo 2017. L’azienda in Adigeo si occupa della gestione a 360° di tutto quello che riguarda il building come parte strutturale, meccanica, elettrica ecc. Fondamentale è stata la scelta di dotarsi di personale per quanto possibile interno, a partire dal personale presente all’infopoint, in ragione del loro ruolo di prima interfaccia dell’azienda con l’esterno. Unica nel panorama italiano, per il settore, è anche la scelta di dotarsi di personale di manutenzione interno. Questo è certamente un punto di forza dell’azienda, la cui esperienza di oltre cinquant’anni nella gestione di centri commerciali le consente di avere un’ottica lungimirante sulla gestione di un edificio. In questo senso, dotarsi di una manutenzione interna consente di creare e mantenere una squadra in grado di acquisire una preparazione/conoscenza di tutte le particolarità del building, di operare nell’ottica di conservazione del bene mantenendo il più elevato standard qualitativo, elementi che una manutenzione esterna, evidentemente, non ha la possibilità di dare. Poter applicare da subito il nostro know-how è stato perciò un enorme vantaggio. Il nostro team di manutenzione è presente 7 giorni su 7, ed è sempre a disposizione. Parliamo di circa 7/8 persone, per la maggior parte elettricisti. Ci sono poi alcuni tipi di manutenzioni, per lo più su asset soggetti a certificazioni, per i quali dobbiamo affidarci obbligatoriamente a ditte esterne. Però per tutto il resto possiamo intervenire noi direttamente in maniera rapida e senza dipendere dalle tempistiche altrui. Indubbiamente questi aspetti hanno ricadute positive sul lungo periodo, anche se i costi iniziali di gestione possono sembrare più elevati. Ma vengono poi assorbiti notevolmente proprio perché le manutenzioni vengono smaltite all’interno. C’è poi la qualità del servizio che fa la differenza: vedere un manutentore che interviene rapidamente su una porta guasta o su un interruttore dà una grande immagine di efficienza. Gli stessi manutentori, essendo parte dell’azienda, sono infatti anch’essi interfaccia di ECE con il pubblico. Nel panorama Real Estate italiano tutto ciò è piuttosto anomalo e comunque sarebbe più difficoltoso, se il gestore non fosse anche il proprietario, come spesso accade. In quel caso infatti il gestore deve fare l’interesse non solo di se stesso ma anche del proprietario, quindi opererebbe con l’obiettivo di tenere i prezzi più bassi possibile, anche nel breve termine, a svantaggio della qualità. Altro aspetto ovviamente è quello che nel Real Estate solitamente gli edifici (sia Retail ma anche gli uffici) appartengono a fondi che hanno necessità di liquidare entro un tot di anni, quindi c’è un momento in cui bisogna capitalizzare. Mantenendo invece, per alcuni casi, la gestione per diverse decadi, fare investimenti in qualità è la strada migliore perché c’è un interesse diretto. Proviamo perciò a offrire un prodotto diverso dalla norma, aspirando ad avere uno standard più elevato. I numeri, estremamente positivi, ci confortano.

Un tema sempre più attuale è quello del risparmio energetico e della sostenibilità. Come si inserisce questo aspetto nel progetto sviluppato da ECE a Verona?

Il progetto Adigeo è un certificato LEED PLATINUM, e potrei fermarmi qui, considerando che parliamo del massimo livello di certificazione per un edificio, e credo si tratti anche dell’unico a livello nazionale per il Retail. L’attenzione verso l’efficientamento energetico è portata fino ai minimi dettagli. Parliamo non solo di ciò che riguarda lo “Shell”, l’involucro dell’edificio, le cui caratteristiche consentono di ottenere un risparmio energetico nella gestione sia del caldo che del freddo, ma anche di macchine di ultima generazione che riescono a recuperare il calore dall’estrazione dell’aria esausta del centro commerciale, sistemi di caldaie a condensazione, un impianto fotovoltaico su buona parte della copertura, il recupero acqua piovana per l’irrigazione, e anche diversi materiali naturali utilizzati per il centro (il pavimento, ad esempio, è in pietra naturale). L’attenzione al risparmio energetico rientra tra le mie competenze. All’interno della gestione nell’ambito operativo, tutti i servizi fanno capo a me: facility, sicurezza, gestione energia, rifiuti (tema sempre più delicato). Oltre ovviamente alla manutenzione e alla parte operativa.

Tra i vostri fornitori per Adigeo c’è l’azienda A-SAFE. Come nasce la collaborazione con ECE?

Quando siamo intervenuti in fase di ultimazione del centro commerciale, una delle principali problematiche era stata quella di rendere i parcheggi, do tati di circa 2100 posti auto, quanto più accoglienti possibile. Abbiamo perciò impostato uno studio specifico, con definizione di colori, nomi per singola zona, numero posto auto, e perfino un’app che consentisse di cercare e trovare il proprio veicolo parcheggiato. Ma soprattutto focus dello studio è stata la grande attenzione per la sicurezza e protezione di strutture varie (tubazioni, impianti che potevano essere esposti al traffico veicolare ecc.) con degli elementi che fossero a protezione di questi ma che non diventassero invasivi, d’intralcio o addirittura dannosi per i clienti stessi e le loro auto. La situazione si presentava complessa: solitamente in questi casi la scelta ricade sul tipico paletto d’acciaio, che sicuramente protegge l’elemento, ma non chi urta incautamente il paletto stesso, automobile o persona fisica che sia. Alcuni membri del nostro team scovarono A-SAFE e uno dei loro prodotti di punta: i dissuasori in polimero, dotati di un colore visibile ma non impattanti con l’estetica del parcheggio, quindi visivamente armonici, e soprattutto non distruttivi per le auto dei visitatori. Siamo partiti quindi a dicembre 2016 con un’implementazione di una serie di questi elementi prima dell’apertura, installandoli nei nostri parcheggi interrati. Essendo soddisfatti delle installazioni inizialmente fatte nel corso di questi tre anni successivi abbiamo implementato il numero di dissuasori, perché il prodotto ha funzionato molto bene in fase di protezione, si è integrato perfettamente, e si è dimostrato estremamente capace di assorbire gli urti accidentali. Infatti in una seconda fase, dopo circa un anno dall’apertura, abbiamo proceduto con un’ulteriore implementazione. Grazie all’utilizzo quotidiano dei parcheggi abbiamo capito meglio quali altri punti sensibili necessitavano di protezione. Abbiamo poi proceduto con degli ordini per avere un po’ di magazzino oppure per sostituirne qualcuno esteticamente non più riparabile. Ma in generale dalla prima installazione è stato mantenuto quasi tutto il “parco dissuasori” così com’è.

A tre anni di distanza che consuntivo può fare in merito all’utilizzo delle soluzioni A-SAFE?

Non abbiamo ancora fatto dei calcoli effettivi in termini di risparmio di denaro, ma una prima stima la si potrebbe già fare: basti solo dire che a oggi [ gennaio 2020, ndr ] non abbiamo ancora mai effettuato un intervento di tinteggiatura. Gli unici interventi, che si possono contare sulle dita di una mano, hanno riguardato blande riparazioni di stuccatura. Stessa cosa per quanto riguarda le riparazioni a seguito di sinistri dovuti alle auto. Rarissimi nonostante 20-25 mila visitatori di media al giorno e un traffico giornaliero in media di 8 mila macchine. L’unica manutenzione, se il dissuasore non viene danneggiato (il che richiede comunque di applicare una certa forza), è la semplice pulizia. Insomma, pur non potendo fornire dei dati precisi, il vantaggio in termini di risparmio economico è sicuramente notevole. E al di là dell’ottimizzazione dei costi, il grande plus è anche dal punto di vista dell’immagine: poter disporre di un parcheggio nel quale una macchina che urta casualmente un paletto non viene automaticamente graffiata, ben dispone il visitatore a tornare.

Infine, contate di proseguire la collaborazione con A-SAFE anche in futuro o per altri progetti?

Avvalerci delle soluzioni di A-SAFE è stata una scelta che rifarei senza dubbio. Abbiamo suggerito queste soluzioni anche ai nostri colleghi in Austria per lo sviluppo di progetti futuri. In Adigeo siamo ancora in una fase di crescita di presenze, che è comunque stata sostenuta fin dall’inizio, con risultati notevoli anche oltre le aspettative (oltre 9 milioni di visitatori nel 2019). Con l’incremento dell’affluenza aumentano di conseguenza anche gli interventi di manutenzione. E certamente A-SAFE resterà un punto fermo per le nostre prossime necessità.