La manutenzione del patrimonio edilizio residenziale pubblico

Il patrimonio di edilizia residenziale pub­blica (ERP) italiano, pur minore rispetto ad altri paesi europei, è ingente e si pone il tema della sua manutenzione e riqualifica­zione. L’inquadramento dell’edilizia sovvenzio­nata, cioè locata a canone sociale, direttamente realizzata e gestita da soggetti pubblici per fare fronte alle emergenze abitative soprattutto dei grandi centri urbani ha subito una sostanziale trasformazione da asse strategico delle politi­che urbane, si pensi alla legge 167 del 1962, a settore relativamente marginale delle politiche pubbliche. Il patrimonio di proprietà degli Isti­tuti Autonomi per le Case Popolari, ora Agen­zie per la casa, si è via via ridotto in seguito all’alienazione degli immobili che ha portato a situazioni di commistione tra regimi di gestio­ne e spesso a difficoltà di carattere organiz­zativo. Le strutture tecniche degli enti di ERP, nel frattempo interessate da riorganizzazioni interne, hanno, tuttavia, dovuto fare fronte alle necessarie attività di mantenimento in efficienza e di riqualificazione del patrimonio edilizio. Occasioni in questo senso sono state offerte, negli ultimi anni dall'attuazione di piani di riqualificazione urbana quali i progetti europei Urban e i Contratti di Quartiere promossi dal Ministero dei LL.PP. Rimanevano aperti, comunque i problemi derivanti dall'attuazione delle attività di manutenzione, ordinaria e straordinaria, da condurre sulla generalità del patrimonio in una condizione di crescente carenza di finanziamenti. 

In questo quadro si è avviata, a partire dal 2015 una collaborazione di ricerca tra Dipartimento di Architettura e Design del Politecnico di Torino e ATC del Piemonte Centrale, agenzia regionale che gestisce circa 31.000 alloggi di edilizia sociale nel terriorio della Città metropolitana di Torino. In questo ambito sono stati condotti due progetti di ricerca, in parte finanziati nell'ambito dei programmi europei di sviluppo regionale POR-Fesr, aventi come tema la valutazione del degrado degli involucri degli edifici e la stima dei fabbisogni manutentivi associata alla definizione delle priorità di intervento in condizioni di carenza di risorse. L’obiettivo del lavoro era quello di fornire i criteri per un rilievo sistema­tico e agevole del fabbisogno manutentivo del patrimonio immobiliare di proprietà e in gestio­ne funzionale alla formazione e all’utilizzo di strumenti di programmazione e pianificazione degli interventi, con particolare attenzione alle priorità degli interventi e al controllo dei costi di manutenzione. L’indicazione delle priorità di intervento riveste particolare importanza per l’evidente deficit manutentivo del patrimonio gestito e per i limiti imposti di budget.

Il metodo proposto ha posto l’attenzione ai fe­nomeni di degradamento e alle loro conseguen­ze su durabilità e manutenzione così come pos­sono rilevate, e conosciute, dal personale che si occupa abitualmente della gestione e manuten­zione di ciascun immobile (amministratori, bu­ilding manager), evitando valutazioni generiche dello stato di conservazione non utilizzabili per la definizione tecnica degli interventi. Le dina­miche di degrado rilevate per i singoli edifici, sono state messe in relazione ai dati relativi al patrimonio con l’utilizzo, da un lato, della car­tografia tecnica attraverso una piattaforma GIS (Geographic Information System), per valutare misure geometriche e consistenza, dall’altro delle informazioni dell’anagrafica patrimoniale già a disposizione dell’ente.

Tali fonti sono utilizzate dal modello per rica­vare, attraverso algoritmi, stime dello stato di conservazione dei manufatti, degli interventi ri­chiesti, delle priorità e delle risorse finanziarie necessarie. L’output così ottenuto può orientare le decisioni in merito a programmi di manuten­zione, interventi di riqualificazione, gestione de­gli asset e dismissioni.

Va notato che il personale tecnico incaricato delle valutazioni sui degradi ha esclusivamente il compito di riconoscere alterazioni già cata­logate nelle schede fornendo una valutazione qualitativa, sulla base di linee guida e riferimenti anche fotografici, dell’estensione del fenomeno. Il compito di valutare le conseguenze sull’edifi­cio è affidata al modello di valutazione svilup­pato. Il background è quello delineato dalla ri­cerca sui temi della conoscenza del patrimonio edilizio e dei sistemi informativi (Di Sivo, 1996; Maspoli, 1996), e della normativa tecnica. Per altro verso, il riferimento è all’uso delle metodo­logie di analisi dei modi di guasto FMEA (Failu­re Mode and Effects Analysis) nell’ambito delle costruzioni (Talon A., 2005) e della durabilità (De Angelis e Pollo, 1999; Daniotti, 2012). La ricerca sviluppa un metodo di valutazione dei fabbiso­gni manutentivi e delle priorità di intervento che associa semplicità e ra­pidità d’uso ad un sufficiente livello di accuratezza, integrabile nei sistemi informativi esistenti e non sono richieste misure e le quantità vengono stimate dal sistema, utilizzando i dati dal GIS e dall’anagrafica, sulla base dell’osservazione del tecnico sul grado di diffusione del fenomeno.

Da un punto di vista concettuale la metodologia elaborata si basa su di un’analisi dei modi di guasto, derivata dalle metodologie FMEA mediante la messa a sistema delle conoscenze disponibili in letteratura. Per ogni parte significativa dell’edificio si sono individuate cause e conseguenze dei guasti sul componente edilizio e sul sistema nel suo complesso. A ciascuna manifestazione dei modi di guasto sono associati, determinati livelli di gravità e interventi manutentivi necessari al ripristino della fun­zionalità.

Lo schema in Figura 1 illustra le fasi del processo di valutazione condotta utilizzando le indicazioni derivanti dalla FMEA e da un rilievo rapido dei fenomeni di degradamento in atto.

I risultati del rilievo, costituiti da indicazioni relative agli stati di degrada­mento dei singoli elementi dell’organismo edilizio sulla base di specifi­che schede, vengono valutati ed elaborati in base a soglie prestabilite di intervento. Tali soglie, corrispondenti al rispetto delle classi di requisiti (sicurezza, risparmio energetico, conservazione, fruibilità e aspetto) pos­sono essere variate/aggiornate in funzione di specifiche considerazioni da parte dei gestori per ciascuna modalità di guasto, indipendentemente dal rilievo. L’elaborazione dei dati di rilievo, “filtrati” dalle soglie, permette di esaminare diversi scenari di intervento. Ai livelli di degrado rilevati corrispondono interventi manutentivi standard per le diverse componenti del sistema.

Il modello è stato sviluppato su software GIS (ArcGIS Esri) e Access ed è attualmente in fase di sperimentazione sul campo.

Riccardo Pollo, Professore Associato di Tecnologia dell’Architettura, Politecnico di Torino

Matteo Giovanardi, Architetto, borsista presso il Dipartimento di Architettura e Design, Politecnico di Torino