Il Facility management, all’interno del quale i servizi di manutenzione giocano un ruolo centrale, è in questi anni cresciuto significativamente, segnando un aumento della gamma di tipologie di servizi offerti e andando verso livelli di integrazione via via più evoluti.
Tuttavia, per raggiungere la piena maturità nella domanda e nell’offerta di servizi integrati di gestione molte tematiche, già oggi al centro di approfondimenti e sperimentazioni, devono ancora essere pienamente indagate e condivise negli esiti. Tra queste tematiche è possibile individuare alcune principali aree di interesse, quali:
- per le committenze, le modalità di espressione della domanda di servizi (capitolati tecnici) e gli strumenti e le procedure di monitoraggio e controllo della qualità dei servizi erogati (KPI e SLA);
- lo sviluppo di banche dati sulle durate di vita delle componenti edilizie e impiantistiche, sui tassi di guasto, sulle tempistiche di intervento, sui costi medi di manutenzione;
- la gestione delle informazioni nei processi manutentivi, ossia la gestione efficace dei flussi informativi, attraverso la definizione di opportuni modelli di costruzione e organizzazione di anagrafi immobiliari e di sistemi informativi;
- gli strumenti per l’attuazione della manutenzione programmata, ossia la definizione di procedure semplificate per lo sviluppo e la gestione di manuali e programmi di manutenzione, e per la loro efficace integrazione con altri strumenti provenienti dalle diverse aree di management, quali p.e. energy mangement, safety and enviroment management, risk management, ecc.;
- la manutenzione urbana, ossia l'applicazione e l'adattamento dei concetti e degli strumenti della manutenzione programmata alla scala della città e del territorio (si veda la norma UNI 11447: 2012 Servizi di facility management urbano - Linee guida per l’impostazione e la programmazione degli appalti), toccando temi quali quelli della classificazione dei beni e dei servizi manutentivi urbani, del loro censimento e della loro integrazione e gestione all’interno di sistemi informativi per la manutenzione urbana.
A queste tematiche, che rappresentano lo scenario attuale degli interessi di ricerca e sperimentazione, si affiancano altre aree di interesse di carattere innovativo che rappresentano le prospettive di ricerca futura. Si tratta di tematiche ancora in parte in fase di definizione, indagate essenzialmente ancora a livello sperimentale, che tuttavia appaiono essere particolarmente promettenti essendo al centro di interesse e attenzione da parte di molti studi, specie a livello internazionale. Ciò che accomuna queste tematiche è un approccio alla gestione dei servizi basato sul superamento di processi lineari e di centri di decisione puntuali verso scenari caratterizzati dal concetto di rete, da modalità di acquisizione in continuo delle informazioni e da forme di condivisione della conoscenza. Alcune di queste tematiche innovative sono riconducibili a:
- l'integrazione dei sistemi informativi per la gestione dei patrimoni immobiliari con ambienti BIM (Building Information Modeling), ossia la definizione e la sperimentazione di protocolli e modalità volte ad attivare, attraverso un unico modello tridimensionale dell’edificio, processi di integrazione, di condivisione decisionale e di trasferimento informativo tra le fasi di progettazione e costruzione e la fase gestionale (Figura 1);
- l’evoluzione della progettazione ed erogazione dei servizi attraverso l’installazione di devices (sensing technologies) che permettono di rilevare a basso costo e in continuo grandi moli di dati relativi allo stato, al comportamento e all’uso dei sistemi spaziali e tecnologici con la possibilità di attuare processi di risposta automatica al verificarsi di condizioni prefissate (sensing and responding);
- l'implementazione di un approccio a rete per la gestione dell'ambiente costruito, dove gli edifici possono diventare terminali informativi grazie alla tecnologia dell'Internet of Things (IoT) che consente di raccogliere dati eterogenei derivanti da molteplici fonti. In questa visione gli edifici possono essere integrati e collegati alla rete digitale urbana, diventando unità di raccolta e scambio dati (Big Data) e contribuendo ad incrementare i livelli di conoscenza e il controllo dei processi di gestione (Figura 2).
Dall’insieme di questi ambiti di approfondimento tematico, concludendo, emerge quale denominatore comune la questione relativa al trattamento delle informazioni e alle modalità di organizzazione delle conoscenze all’interno dei processi di gestione dei beni edilizi e urbani, considerata nella prospettiva temporale del ciclo di vita dei beni stessi.
Cinzia Talamo, Nazly Atta
