L'attuale scenario della manutenzione edilizia
Nell'ultimo decennio la gestione del costruito ha rappresento una voce crescente di investimento nel settore delle costruzioni. In Italia le attività di manutenzione e ristrutturazione edilizia rappresentano l’unico comparto che, all'interno del settore delle costruzioni, continua a mostrare una tenuta dei livelli produttivi. L'Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni, curato da ANCE, nel gennaio 2017 ha nuovamente evidenziato la prolungata riduzione degli investimenti in nuove costruzioni degli ultimi anni, a fronte di un aumento degli investimenti in manutenzione e recupero del costruito (Fig.1). Secondo i dati ANCE, il settore della manutenzione e ristrutturazione durante la crisi è stato l'unico a registrare un segno positivo, rispetto al calo significativo in tutti gli altri settori di attività, con investimenti che hanno rappresentato nel 2016 il 37% del valore degli investimenti in costruzioni.
Parallelamente si assiste alla crescita di tutti quegli operatori in grado di offrire servizi integrati di gestione agli immobili. I fornitori di servizi di Facility management, all’interno dei quali i servizi di manutenzione giocano un ruolo centrale, hanno visto in questi anni crescere le loro quote di mercato, diventando per le grandi committenze i soggetti di riferimento per le attività di gestione dei patrimoni immobiliari, come dimostrano i dati CRESME in Figura 2.
Queste tendenze non sono riscontrabili solo in Italia, ma rappresentano un fenomeno generalizzato che riguarda, con forti analogie, tutti i paesi a scala europea e mondiale. Secondo le analisi di ISS (Integrated Service Solutions) del 2014, le entrate generate dal mercato globale dei servizi integrati di Facility management incrementeranno con un tasso di crescita annuale pari al 6-8%, fino a raggiungere i 1.314 miliardi di dollari nel 2018. Tali previsioni sono confermate dagli studi condotti da Frost & Sullivan nel 2016, i quali sostengono che il mercato globale del Facility Managemet supererà i 945 miliardi di dollari nel 2025.
Un aspetto importante da sottolineare riguarda il fatto che quello dell’intervento sul costruito, e all’interno di questo ambito ancor di più la manutenzione edilizia, è un mercato a crescita costante, come dimostrano i dati in Figura 1, e poco influenzato da aspetti congiunturali. Questa stabilità deriva dai molteplici fenomeni che sono alla base della domanda di manutenzione, tra i quali:
- il complessivo invecchiamento del patrimonio edilizio, sottoposto sia a degradamento fisico sia ad obsolescenza funzionale, specie per quello che riguarda la componente impiantistica. Secondo dati Cresme, le abitazioni costruite tra il 1946 e il 1981 rappresentano il 50,5% del totale delle abitazioni, di cui il 33,4% sono state costruite tra il 1946 e il 1971. Si tenga conto che la maggior parte dello stock edilizio realizzato in tali anni è stato caratterizzato dal ricorso a prodotti e processi di bassa qualità. Osservando elaborazioni Censis su dati Istat, il 39,3% delle famiglie vive in abitazioni che esprimono una domanda di interventi manutentivi costanti e significativi. Si consideri che questa è una condizione piuttosto generalizzata in Europa, dove si stima che circa il 60% delle abitazioni, variamente distribuito, sia di età superiore ai 30 anni (Figura 3).
- La presenza crescente di entità impiantistiche complesse all'interno degli organismi edilizi, le quali richiedono un'attenta manutenzione per il loro corretto funzionamento e per il mantenimento dei prestabiliti livelli di affidabilità, efficienza e sicurezza.
- La crescente attenzione attribuita alla sicurezza nell’uso degli edifici, testimoniata dai diversi disposti normativi, che ha comportato il riconoscimento del valore di prevenzione e controllo attribuibile alla pianificazione della manutenzione.
- La progressiva attenzione attribuita al controllo del valore patrimoniale e reddituale degli edifici legata, in generale, ai piani finalizzati all’allineamento delle scelte tecniche con le finalità economiche e, in particolare, al mantenimento dell'originario livello di qualità degli edifici nel tempo attraverso la scelta di opportune strategie manutentive.
Cinzia Talamo, Professore Ordinario in Tecnologie dell'Architettura, Politecnico di Milano
Nazly Atta, Dottoranda di ricerca presso il Dipartimento ABC, Politecnico di Milano
Riferimenti Bibliografici
- ANCE. Direzione Affari Economici e Centro Studi (2012) Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni-Giugno 2012 (www.ance.it)
- ANCE. Direzione Affari Economici e Centro Studi (2017) Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni-Gennaio 2017 (www.ance.it)
- CRESME. Osservatorio nazionale del Facility Management (www.osservatoriofm.it)
- EUROCONSTRUCT, 78th Conference Report, Milano, 18-19 Novembre 2014
- Frost & Sullivan (2016) The Future of Facility Management report (ww2.frost.com)
- Hodge G, Poglitsch R, Ankerstjerne P (2014) Perspectives on the FM market development. In: ISS white papers (www.publications.issworld.com/ISS/External/issworld/White_papers)
- UNI 11447: 2012 Servizi di facility management urbano - Linee guida per l’impostazione e la programmazione degli appalti
