Le attività di gestione del patrimonio esistente hanno assorbito nel 2016 quasi il 75% del valore della produzione dell’industria delle costruzioni nazionali. Sia nel caso in cui si voglia catalogare questi lavori con le tradizionali, un po’ obsolete, categorie di manutenzione ordinaria e straordinaria o le si preferisca invece ricondurre alle più attuali categorie di property management e facility management, il risultato comunque non cambia: il settore delle costruzioni ha trovato un nuovo assetto produttivo, tendenzialmente spinto dalla saturazione del territorio, al quale ancora non ha fatto seguire un diverso assetto culturale ed organizzativo in grado di operare in maniera efficace ed efficiente in questo nuovo scenario. Innovazioni di processo e di competenze hanno certamente avuto modo di concretizzarsi negli ultimi anni nel settore delle costruzioni nazionali ma si tratta, per il momento, di situazioni non generalizzate in un ambito nel quale il modello più ricorrente di gestione della produzione edilizia è, per la gran parte dei casi, il tradizionale design-bid-build (progetta-appalta-costruisci). Si tratta di un modello normalmente poco attento a ciò che succederà nella fase di esercizio e manutenzione e nel quale raramente si riesce a creare un adeguato momento di accompagnamento – che gli anglosassoni hanno nominato con il termine di “soft landing” – al passaggio tra la fase di costruzione e quella di esercizio; passaggio che, in linea di principio, dovrebbe avvenire anche per il tramite del piano di manutenzione di progetto che tuttavia è visto nella maggior parte dei casi come un semplice orpello al progetto esecutivo e, quandanche venga predisposto, si configura sovente come un documento slegato dai contenuti degli altri elaborati progettuali con i quali, a volte, condivide solamente il cartiglio del gruppo di progettazione.
In questo scenario evolutivo – che alcuni hanno definito come il modello dei “living services” per sottolineare come sempre di più si acquisteranno le prestazioni che gli edifici possono fornire e non gli spazi “in sé” – si possono rilevare delle direttrici di innovazione con le quali il settore delle costruzioni dovrà confrontarsi e che sono trattate negli articoli di questo numero:
- occorre che si identifichino e sperimentino nuovi modelli organizzativi del processo di gestione, visto anche nelle sue interfacce con le fasi di progettazione e di costruzione, con l’obiettivo di agevolare i rapporti e le interazioni tra le diverse parti interessate, dalla committenza alle amministrazioni in carico delle diverse autorizzazioni;
- nello sviluppo di nuovi assetti organizzativi è opportuno che si consolidino le esperienze relative alle nuove figure professionali in carico delle attività di property e facility management che si sono affacciate sul mercato nazionale proponendo l’esperienza di mercati internazionali più maturi sul fronte della gestione attiva dei patrimoni immobiliari;
- è opportuno che si consolidi il quadro di riferimento, costituito sia da strumenti di simulazione e valutazione sia da appropriate normative di riferimento, per la valutazione delle prestazioni dell’edificio in uso, proprio nella prospettiva di acquistare servizi abitativi, residenziali e non, e non spazi;
- nell’ambito di questa accresciuta complessità – di processi, operatori, metodi e strumenti – nella quale l’interazione utenza/edificio sarà sempre più importante da tenere sotto controllo in tempo reale, la gestione delle informazioni e dei dati sarà sempre più un fattore di successo delle organizzazioni e la costruzione e gestione di un modello informativo dell’edificio (ad esempio, ma non solo, con il supporto di sistemi BIM) sarà la chiave per una gestione appropriata dell’ambiente costruito.
Giancarlo Paganin Department of Architecture and Urban Studies (DASTU), PoliMi
